相続税における土地評価額の計算方法｜評価額を抑える方法はある？

土地は金額が高いため、土地の相続税評価額の計算は、相続税計算において極めて重要と言えます。

そこで、このページでは、土地相続税評価額の計算方法及び、これを抑える方法についてご説明します。

◆土地相続税評価額の計算方法について
土地相続税評価額の計算方法は土地によって、大きく２通りあります。
１つは、路線価がふされている道路に面した土地の相続税評価額を計算する方法で、路線価方式といいます。
もう１つは、路線価が付されていない道路に面する土地の相続税評価額を計算する方法で、倍率方式といいます。
路線価は、国税庁のホームページから確認することができます。
土地の相続税評価額を計算する前に、相続する土地が路線価の付された土地に面しているのか調べる必要があります。

・路線価方式
路線価図に記載されている数字は、土地１㎡あたりの評価額で、千円単位で表示されています。
そのため、路線価方式の基本的な計算式は、土地面積（㎡）×路線価となります。
もっとも、同じ面積の土地であっても、土地の形状や、立地から、その利便性の高さは様々です。そのため、個々の事情を総合して、相続税評価額は調整されます。調整項目は多岐にわたるため、上記計算で算出された金額で確定するわけではありません。

・倍率方式
倍率方式における相続税評価額は、固定資産税評価額×評価倍率で算出されます。
固定資産税評価額は毎年市町村から送付される固定資産税納付税通知書に同封されている、固定資産税課税明細書に記載されています。
もし、明細書が見当たらない場合、土地を管轄する役所で閲覧することが可能です。また、証明書の発行も可能です。

評価倍率は、国税庁が公表している評価倍率から確認することができます。

◆土地相続税評価額を抑える方法
土地相続税評価額を抑えるためには、以下のことが重要となります。

・正確な地積を利用すること
・特例を積極的に活用すること

・正確な地積を利用すること
地積は、登記簿や固定資産課税明細書・測量図などさまざまな方法で確認できます。しかし、確認資料によっては正確でない地積が記載されている場合もあります。そのため、場合によっては測量のやり直しが必要な場合もあります。

・特例をできるだけ活用すること
相続税評価額を抑えるためには、以下の特例を活用することが考えられます。

１．小規模宅地等の特例
２．配偶者の税額軽減
３．未成年の控除
４．障害者の控除

１．小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅や事業地路指定利用されていた宅地を相続した場合に、一定の要件の下、相続税評価額の減額を認めるものをいいます。
同特例により、土地の相続税評価額の５割～８割の減額をすることができます。
対象となる宅地と減額の割合は、

・住居用に使用していた宅地・８割の減額
・事業用として使用していた宅地・８割の減額
・被相続人が所有している会社などが使用していた宅地・８割の減額
・不動産貸付用として使用していた宅地・５割の減額
となっています。

２．配偶者の税額軽減
被相続人の配偶者が相続した場合に、１億６０００万円か、配偶者の法定相続分のいずれか多い金額まで、相続税が発生しない制度をいいます。

３．未成年の控除
相続人が未成年の場合、成年に達するまでの年数に１０万円を乗じた額まで、評価額が控除されます。

４．障害者の控除
相続人が８５歳未満の障害者の場合、８５歳に達するまでの年数に１０万円又は２０万円を乗じた額が控除されます。

配偶者控除・未成年控除・障害者控除を適用して相続税がゼロとなる場合、相続税の申告書を提出する必要はありません。

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